Muffa per difetti delle parti comuni: per la Cassazione deve intervenire il condominio

Con l'autunno tornano condensa e macchie scure sui muri. Quando la causa sta nelle parti comuni la domanda è sempre la stessa: chi deve intervenire? Una recente ordinanza della Cassazione risponde in modo netto.

Il caso

Alcuni proprietari avevano condensa e muffa in casa. Il problema veniva dalla coibentazione delle facciate, cioè da una parte comune, ma i lavori necessari non partivano e il danno continuava. Con l'ordinanza 26117 del 2 ottobre 2026 la Corte ha accolto il ricorso su questo punto e ha rinviato la causa alla Corte d'appello per un nuovo esame.

Il principio

Un difetto di costruzione non cancella la responsabilità del condominio. Il condominio è custode delle parti comuni (art. 2051 del codice civile) e deve conservarle in modo che non facciano danni a nessuno, anche se l'errore risale all'impresa che ha costruito. Il costruttore risponde a parte, in base all'art. 1669: sono due piani diversi.

Finché nessuno interviene la situazione dannosa va avanti: per questo la Corte parla di illecito permanente. Serve però un legame dimostrato tra la parte comune e il danno. Non ogni macchia di muffa è colpa del condominio.

Cosa fare se succede a te

• Scrivi all'amministratore con PEC o raccomandata, allegando foto e date.
• Chiedi un sopralluogo tecnico che trovi la causa.
• Se il problema è in facciata o sul tetto, la decisione sui lavori passa dall'assemblea.

Conta anche come si vive la casa: con la sentenza 11223 del 17 luglio 2026 il Tribunale di Roma ha riconosciuto la responsabilità del condominio per muri perimetrali mal coibentati, ma ha ridotto il risarcimento del 50% perché i locali venivano arieggiati poco.

Per chi amministra la lezione è semplice: le segnalazioni di umidità vanno verificate subito e portate in assemblea. Rimandare costa di più a tutti. Se cerchi un amministratore che lo fa davvero, guarda come lavoriamo a Rimini, Cesena, Forlì e nelle altre città.